当前位置:首页 > 更多文库 > 12号文库

中华民族城市房屋租赁登记制度的意义

时间:2022-09-23 10:09:51
中华民族城市房屋租赁登记制度的意义

城市房屋租赁登记制度的意义

物权法通过厘清物权原因行为和物权变动行为的关系,正确定位物权登记的意义,重构了我国物权登记制度。在此背景下,与高度物权化的租赁权紧密相关的城市房屋租赁登记制度的意义,有待重述。

根据城市房地产管理法第五十四条,城市房屋租赁应当签订书面租赁合同,并向房产管理部门登记备案。如此规定的目的是“为了加强对城市房地产的管理,维护房地产市场秩序,保障房地产权利人的合法权益,促进房地产业的健康发展”,在实施过程中,其意义更被明确为加强治安消防管理等等。而事实上,城市房屋租赁登记制度除了上述行政管理上的法律意义外,其民事法律意义更为丰富。下面结合两个简约案例予以说明。

案例一

甲将房屋出卖给乙后,房价大涨。甲即与丙私下假签落款较早的租赁合同。随后,丙诉诸法院,主张优先购买权,要求确认甲乙的房屋买卖合同无效。

案例二

甲2005年将其所有的商厦抵押至银行融资,2006年将该商厦出租给弟乙。此后,甲无法偿还到期银行贷款,银行诉诸法院要求实现抵押权。甲私下与乙签订了一份始自2004年的长期低价租赁合同,并交法院。

案例一中,甲通过“假造”的承租人丙主张承租人优先购买权,达到了恶意确认甲乙房屋买卖合同无效的目的,其效果与“一房多卖”大同小异。原本,赋

予承租人优先购买权和“买卖不破租赁”规则一样,是为了加强对弱势承租人利益的保护。因为有如王泽鉴先生所言:“居住为人生之基本需要,屋价高昂,购买不易,承租人多属经济上弱者, ……此处隐藏8176个字……有对抗第三人的效力;如果合同没有登记备案, 合同效力仅及于合同双方当事人, 对合同双方当事人之外的善意第三人不构成约束力。

房屋租赁合同登记备案的公示公信作用在当前和今后相当长的时间内具有非常重大的意义。随着我国房地产市场的日益发达, 房地产三级市场、房屋租赁市场以及利用不动产进行抵押贷款的业务发展非常迅速, 不动产产权登记、抵押权登记等制度起到了很好的公示公信作用, 增加了交易的安全性, 保护了相关权利人的权益。但是, 对于租赁权, 目前的重视和保护还较欠缺, 传统法律中对租赁权的保护因缺乏具体配套制度而产生动摇。“所有权让与不破租”、承租人的优先权等在实践中屡受侵害, 善意第三人无故被牵扯入纠纷甚至受骗的现象时有发生, 这给房地产市场交易带来巨大风险。因此, 出于不动产的公示公信原则, 在房屋租赁上法律设定登记备案制度, 可以保护承租人和善意第三人的利益, 便于租赁合同签订后对该房屋设定新权利或进行所有权转移时, 第三人能够清楚了解该租赁合同的存在及具体内容, 从而达到保护承租人和善意第三人合法权益的目的, 确保房地产市场交易的安全。

[ 参考文献]

[1] 朱建军.谈未办理房屋租赁合同登记备案手续的房屋租赁合同的法律效力

[EB/ OL] ,2007-08-06.[2] 王者洁.对现行房屋租赁登记备案制度的法律思考[ J].天津市政法管理干部学院学报, 2004,(4).[3] 秦晓东.未登记备案的房屋租赁合同不生效吗?, 2007-08-06.[4] 熊烈锁, 宋义凯.试论产权证和登记备案对房屋租赁合同法律效力的影响,2007-08-06.[5] 宋刚.论我国用益物权的重构[J].河南社会科学,2005,(3).

《中华民族城市房屋租赁登记制度的意义.doc》
将本文的Word文档下载到电脑,方便收藏和打印
推荐度:
点击下载文档

文档为doc格式